WAS IST EINE ZONENABWEICHUNG UND WIE ERHALTE ICH EINE?

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Eine Abweichung ist eine genehmigte Ausnahme von einem Zonengesetz. Zonengesetze sind Regeln, die von Städten oder Gemeinden durchgesetzt werden, die Bauprojekte und die Flächennutzung von Wohn- und Gewerbeimmobilien kontrollieren. Diese Gesetze regeln fast alle äußerlichen Änderungen, die Sie an Ihrem Haus oder Eigentum vornehmen, wie z. B. das Bauen oder Vergrößern eines Decks, das Aufstellen eines Zauns, das Errichten eines Schuppens, das Installieren eines Pools oder das Hinzufügen zu Ihrem Haus. Eine Zonengenehmigung ist auch für jeden Neubau auf unbebautem Land erforderlich.

credit: Pattanaphong Khuankaew / EyeEm / EyeEm / GettyImagesDie Planungsphase ist die Zeit, in der Sie sich mit den Community Zoning-Gesetzen und den Anforderungen an den Baucode vertraut machen sollten.

Bei vielen Projekten ist eine Zonengenehmigung erforderlich, bevor Sie eine Baugenehmigung erhalten können. Wenn Ihre Pläne nicht den örtlichen Bebauungsvorschriften entsprechen, kann es möglich sein, eine Abweichung zu beantragen - eine bestimmte Ausnahme für einen oder mehrere Aspekte Ihres Plans -, die es Ihnen ermöglicht, die Genehmigung für den Bau zu erhalten. Die Erlangung einer Abweichung erfolgt über die örtliche Planungsbehörde oder die Planungskommission, wobei ein Antrag eingereicht und in den meisten Fällen eine Anhörung genehmigt wird. Jede Gemeinde hat ihre eigenen Regeln und Prozesse.

Zoning Laws vs. Building Codes

Allgemein gesagt, Zonengesetze Alles erledigen, was zu Ihrer Immobilie hinzugefügt wurde oder Änderungen an der Größe oder Höhe Ihres Hauses. Bauvorschriften sind Regeln, die bestimmen, wie ein Projekt ausgeführt wird, ob im Haus oder im Garten. Wenn Sie zum Beispiel eine Schwiegermutterwohnung aus Ihrer Garage entfernen möchten, unterliegt das gesamte Projekt den Bestimmungen für die Zoneneinteilung, während die gesamte geleistete Arbeit (und die spezifischen verwendeten Materialien und Techniken) erfüllt sind vorbehaltlich der Bauordnung Regeln. Wenn Sie nur Ihre Küche umbauen - ohne äußerliche Veränderungen am Haus -, müssen Sie wahrscheinlich keine Zonengenehmigung erteilen, aber das gesamte Projekt muss den Bauvorschriften entsprechen.

credit: fstop123 / E + / GettyImagesViele größere Renovierungsarbeiten werden von einem städtischen Bauaufsichtsbeamten überprüft.

Anders ausgedrückt: Die Vorschriften für die Zoneneinteilung betreffen Fragen der Gemeinde und der Bodennutzung: die lokale Umgebung, die Notfallmaßnahmen, das Abfließen von Wasser, Ihre Nachbarn usw. Die Bauvorschriften dienen dazu, die ordnungsgemäße Bauweise sicherzustellen.

Häufige Beispiele für Wohngebietsregelungen sind:

Wie viel können Sie auf Ihrem Grundstück bauen. Viele Gebiete haben Zonengesetze, die den Prozentsatz an Land auf einem einzelnen Grundstück begrenzen, das erschlossen werden kann, egal ob es sich um ein Haus, ein Nebengebäude, eine Auffahrt oder eine Terrasse handelt.
Rückschlagregeln. Rückschläge sind No-Build-Zonen, die sich normalerweise entlang des Umfangs von Wohngrundstücken erstrecken. Beispielsweise müssen Sie möglicherweise einen Gartenhaus mindestens 3 Fuß von Ihrer Grundstücksgrenze halten.
Dienstbarkeiten oder Wegerechte. Dienstbarkeiten oder Wegerechte sind ebenfalls Nichtbebauungszonen, aber dies sind Korridore, die für den öffentlichen Zugang oder den Notfallzugang offen bleiben müssen, ähnlich einer imaginären Gasse zwischen Immobilien.
Wasserschutz. Wenn Ihr Grundstück über natürliches Wasser (Fluss, Bach, See, Teich usw.) oder erhebliche Entwässerungsgebiete verfügt, können Sie möglicherweise nicht in einer bestimmten Entfernung vom Wasserrand bauen.
Klärgruben. Klärgruben und ihre Entwässerungsgebiete unterliegen möglicherweise strengen Zonengesetzen, insbesondere in vorstädtischen Gebieten.
Größe und Platzierung der Strukturen. Häuser, Zäune, Garagen und andere Konstruktionen sind in der Regel in Größe und Höhe sowie an den Stellen, an denen sie auf einem Grundstück erscheinen können, beschränkt. Diese Gesetze sollen in der Regel die benachbarten Grundstücke vor auferlegten oder für das jeweilige Gebiet unangemessen großen Strukturen schützen.

Kredit: Daniel Reprieto / 500Px Plus / GettyImages Die meisten Gemeinden haben Regeln, wie nahe Sie an der Küste von Seen und Flüssen bauen können.

Warum es besser ist, eine Abweichung zu erhalten, als das Gesetz zu brechen

Es gibt viele warnende Geschichten über Hausbesitzer, die die Bebauungsvorschriften missachten und mit dem Bau ihres Grundstücks fortfahren, nur um Arbeitsniederlegungsaufträgen und der möglichen Beseitigung dieser Bauarbeiten entgegenzutreten. Wenn Sie nicht der Meinung sind, dass die Stadt die Macht hat, Ihren Zaun (oder sogar Ihr Haus) zu bewegen, der gegen die Zonierungsgesetze verstößt, denken Sie noch einmal darüber nach. Aus dem gleichen Grund ist es sehr riskant, die Erteilung einer Baugenehmigung für jedes Bauwerk zu umgehen, für das eine Baugenehmigung erforderlich ist. Sie können leicht gegen die örtlichen Zonierungsgesetze und / oder Bauvorschriften verstoßen und gezwungen sein, das abzureißen, was Sie bereits gebaut haben. Wenn Sie mit einem Bauunternehmer oder Bauunternehmer zusammenarbeiten, der eine Genehmigung für Sie einholt, stellen Sie sicher, dass Sie die Genehmigung zur Hand haben, bevor Sie mit dem Bau beginnen.

Tipps zum Erhalt einer Abweichung

Da jede Gemeinde ihr eigenes Verfahren und ihre eigenen Anforderungen für die Einteilung von Abweichungen hat, ist der erste Schritt zur Ermittlung einer Abweichung die Kontaktaufnahme mit der zuständigen örtlichen Baubehörde. Sie können einfach zum Telefon greifen und Ihr Stadtbüro anrufen. Der frühzeitige Kontakt mit den richtigen Leuten ist auch einer der wichtigsten Tipps, um eine Varianz zu erhalten: Er zeigt, dass Sie als Mitglied Ihrer Community daran interessiert sind, die Regeln und die richtigen Kanäle einzuhalten. Weitere Tipps sind:

Überprüfen Sie ein Abweichungsantragsformular. Sie können viel über die Varianzanforderungen lernen, indem Sie eine Anwendung für Zoning-Varianz überprüfen, die Sie normalerweise von der Website der Stadt herunterladen können. Auf derselben Website wird wahrscheinlich auch ein Dokument zum Herunterladen angeboten, in dem die Zoneneinteilungsverordnung (Satz von Regeln) für Ihre Region aufgeführt ist.
Wenden Sie sich an einen erfahrenen lokalen Bauunternehmer oder Architekten. Wer kann bei vielen Aspekten der Ermittlung einer Abweichung behilflich sein, von der Planung Ihres Projekts, damit die Abweichungsanforderung nicht unangemessen ist (und daher wahrscheinlich genehmigt wird), bis hin zur Verwendung der effektivsten Sprache und Argumente in Ihrer Abweichungsanwendung? Lokale Bau- und Designprofis, die mit den Gesetzen Ihrer Stadt vertraut sind, bieten einen großen Vorteil gegenüber dem Blindflug in den Prozess.
Besprechen Sie Ihre Pläne mit Ihren Nachbarn. Varianzprüfungsausschüsse sprechen häufig mit unmittelbaren Nachbarn, um ihre Meinung zu einem vorgeschlagenen Projekt zu äußern. Wenn die Nachbarn den Plan nicht mögen, könnte dies Ihre Chancen töten. Das Besprechen Ihres Projekts, bevor Sie die Abweichung beantragen, ist der beste Weg, um Ihre Nachbarn an Bord zu holen Vor Sie hören vom Zoning Board. Dies gibt den Nachbarn auch die Möglichkeit, Bedenken über Ihr Projekt auszutauschen, und gibt Ihnen die Möglichkeit, ihre Bedenken auszuräumen oder sie möglicherweise mit einem Kompromiss zu berücksichtigen.
Nehmen Sie an Zoning Board-Meetings teil. Wenn Sie an einer Vorstandssitzung oder einer Varianzanhörung teilnehmen können, bietet dies eine wertvolle Möglichkeit, den Prozess und die Sprache der Zoneneinteilungsregeln kennenzulernen. Dies ist auch eine großartige Gelegenheit, Mitglieder des Zoning Board zu treffen, die möglicherweise eine Entscheidung in Ihrem Fall treffen.
Konsultieren Sie einen Anwalt für wirklich schwierige oder komplizierte Fälle. Dies ist eine teure Option, die in der Regel für normale Wohnprojekte nicht erforderlich ist, aber ein Anwalt mit Erfahrung in ähnlichen Fällen kann sich lohnen, wenn Sie gegen einen gewaltigen Widerstand gegen Ihre Pläne sind. In den meisten anderen schwierigen Fällen ist ein Architekt, der mit den lokalen Regeln vertraut ist, eine kostengünstigere Option.